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房屋出租,稅率是20%還是10%?

發表時間:2017-11-13 09:00:13 (3538)

  在據實征收的情況下,個人出租房屋,個人所得稅稅率是20%還是10%?
  
  如果個人出租住房,個稅稅率為10%,這個基本無異議,因為財稅【2000】125號文和財稅【2008】24號文,對此的規定都是減按10%征稅。上述兩個文件都是經國務院批準的財稅文件,并且后者沒有對前者進行否定的表述。
  
  財稅【2000】125號文的相關規定是:“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。”
  
  財稅【2008】24號文的相關規定是:“對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。”
  
  可見,它們對住房出租的政策表述,是完全一樣的,且非常清晰。
  
  關鍵的區別是,2000年的文件規定的是“出租房屋”,即,對出租所有房屋都減按10%征稅;2008年文件的規定是“出租住房”,即,只對出租住房減按10%。
  
  問題是,2008年的文件所規定的減稅范圍,被“包含于”2000年文件的范圍之中,二者并不矛盾。從2008年文件規定住房出租按10%征稅,并不能否定原來2000年文件對所有房屋出租按10%征稅的規定。
  
  據此,有些人持這樣的觀點:個人出租非住房,比如:商鋪、寫字樓、寫字間、倉庫等,也應按財稅【2000】125號文的規定執行——“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。”
  
  但一般來說,稅務人員不這樣認為。有位財稅人士問我:藍老師,他們認為只有出租住房才能減按10%征稅,其它房屋必須20%,這是否是對稅收政策的曲解啊?還真不是曲解,的確只有出租住房,才能享受10%。
  
  財稅【2000】125號文,是《財政部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》,其涉及的范圍,本身就局限于“住房租賃市場”。
  
  該文件的開頭是這樣的:“為了配合國家住房制度改革,支持住房租賃市場的健康發展,經國務院批準,現對住房租賃市場有關稅收政策問題通知如下:”
  
  注意其中的“住房租賃市場”表述,亦即,其針對的所有內容,都被提前限定于“住房”了,所以,后面所規定的“房屋”,實際上也是限于住房租賃市場的房屋。于是結論就清楚了,2000年125號文所說的“房屋”,依然是住房。非住房,不能享受減稅的優惠。
  
  但要關注兩種情況:
  
  一、如果是商住兩用樓、或者辦公寫字間、鋪面、倉庫等非住房,但出租用于居住呢?
  
  雖然從土地及房屋的法律性質上,這不叫“住房”,但是,它只要用于居住,的確就屬于“住房租賃市場”的房屋,按125號文,可以享受10%。問題是,不通水、不通氣的房間可以用于居住嗎?當然可以用于居住,通水通氣只是幾十年來的事,幾千年來住房都可以不通水、氣。
  
  問題是,可能它不滿足住房條件,國家可能不允許。國家不允許如果又沒有制止,則租賃行為就發生了,還是應該按10%征稅。既不能因為國家不允許而不征稅,也不能因為國家不允許而按20%征稅。如果國家不允許且制止了,則租賃行為消失,也就談不上征稅了。
  
  問題是,如何來確認是否被用于居住呢?這個主要看雙方簽訂的租賃合同,因為租賃合同都要約定租賃標的物的用途。當然,如果稅務檢查人員不相信,應該進行立案稽查,并據實處理。
  
  二、如果是住房,但出租用于辦公呢?
  
  這個就有點意思了。因為土地及房產從法律上看如果屬于住房,那就是住房,也就屬于了住房租賃市場。亦即,“出租住房也是住房租賃”,這話是多么的無聊和精確啊。
  
  所以,此時,不論其用途,都應該適用10%的稅率。
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